Entreprises

En principe, l’ouverture d’une procédure collective n’a pas de conséquence sur le bail commercial. Celui-ci se poursuit même si le locataire en difficulté n’a pas payé les loyers avant l’ouverture de la procédure collective.

Cependant, l’ouverture d’une procédure collective entraîne l’arrêt des poursuites des créanciers antérieurs au jugement d’ouverture. On parle du principe de suspension des poursuites. Cela signifie que le bailleur ne peut pas poursuivre individuellement le locataire pour le paiement des loyers antérieurs au jugement d’ouverture de la procédure collective.

Pour récupérer les loyers impayés, le bailleur doit effectuer une déclaration de créances auprès du mandataire judiciaire dans un délai de 2 mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au Bodacc.

Référence : Code de commerce : article L622-21 applicable sur renvoi de l’article L. 641-3

Référence : Code de commerce : article L145-45

Le bail commercial peut se poursuivre si les conditions suivantes sont réunies :

• Le bail doit être « en cours » au moment de l’ouverture de la procédure collective. Il faut donc que le bail ait déjà été conclu et n’ait pas encore pris fin. Le bail n’est plus « en cours » s’il a été résilié de façon amiable avant l’ouverture de la procédure collective ou s’il est résilié à la suite d’une décision judiciaire définitive.

• Le locataire doit disposer des fonds et de la trésorerie nécessaire pour payer les loyers.

La décision de poursuivre le bail commercial peut être prise par différents intervenants selon la procédure ouverte :

L’administrateur judiciaire ou le liquidateur n’a pas l’obligation de prévenir le bailleur de la continuation du bail.

De son côté, le bailleur peut envoyer une mise en demeure à son locataire, à l’administrateur judiciaire ou au liquidateur judiciaire pour connaître le sort du bail commercial. Toutefois, l’absence de réponse à cette mise en demeure n’entraîne pas la résiliation du bail.

Le bail est continué aux conditions contractuelles prévues par le bailleur et le locataire avant le jugement d’ouverture de la procédure collective. Le locataire (ou l’administrateur judiciaire ou le liquidateur) doit donc payer le loyer et respecter les clauses du contrat de bail (par exemple, la destination des locaux).

Dans tous les cas, le bailleur ne peut pas s’opposer à la continuation même si le locataire a des arriérés de loyers à la date d’ouverture de la procédure collective.

Référence : Code de commerce : article L631-14

Référence : Code de commerce : article L641-11-1

Le bail commercial peut être résilié à la demande de l’administrateur judiciaire, du liquidateur judiciaire , du bailleur ou du locataire en fonction de la procédure collective engagée (sauvegarde, redressement judiciaire ou liquidation judiciaire).

La décision de résilier le bail commercial peut être prise par différents intervenants selon la procédure ouverte :

Le bailleur peut exiger la résiliation du bail commercial lorsque le locataire n’a pas payé les loyers et les charges 3 mois après le jugement d’ouverture de la procédure collective. Le bailleur saisit alors le juge-commissaire qui constate la résiliation du bail mais ne peut pas accorder de délais de paiement pour le versement des loyer impayés. Si le paiement du loyer intervient pendant ce délai de 3 mois, la résiliation n’est pas possible.

Le bailleur peut également demander en justice la résiliation du bail, pour des motifs apparus avant le jugement d’ouverture de la procédure autres que le paiement des loyers. Il s’agit, par exemple, d’un défaut d’entretien des lieux loués. Il doit agir en justice dans les 3 mois de la publication du jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire au  Bodacc .

En principe, c’est l’administrateur judiciaire qui décide de résilier le bail ou de le poursuivre. Lorsque l’entreprise n’a pas d’administrateur judiciaire, c’est le locataire en difficulté qui décide de résilier le bail après accord du mandataire judiciaire.

Si un désaccord apparaît entre le locataire et le mandataire judiciaire, le juge-commissaire est saisi par toute personne intéressée (notamment le bailleur).

Référence : Code de commerce : article L627-2

Référence : Code de commerce : article L622-14

Référence : Code de commerce : article L631-14

Référence : Code de commerce : article L641-12

Référence : Code de commerce : article R622-13

Référence : Code de commerce : article L145-41

Lors du redressement judiciaire ou de la liquidation judiciaire, le locataire peut céder son bail commercial soit dans le cadre d’un plan de cession soit de manière isolée :

Référence : Code de commerce : article L641-12

Référence : Code de commerce : article L642-7