Entreprises

Exercice d’une activité libérale à domicile ou dans un local dédié

Le professionnel libéral a plusieurs options pour choisir son local professionnel. Il peut louer un local entièrement dédié à l’exercice de son activité (bail professionnel) ou bien un local ayant une partie réservée à l’habitation (bail mixte). Il peut également choisir d’exercer son activité à domicile.

    En cas d’exercice dans des locaux exclusivement à usage professionnel, il faut conclure un bail professionnel. En accord avec le bailleur, il est possible de placer ce bail sous le statut des baux commerciaux. Ce choix a des conséquences importantes, notamment sur la durée et le renouvellement du bail.

    Bail professionnel

    Le professionnel libéral peut choisir d’exercer son activité dans un local professionnel dédié . Dans ce cas, il conclut un contrat de bail professionnel.

    L’activité exercée peut être une activité libérale réglementée (expert-comptable, médecin, vétérinaire, architecte, avocats, etc. ) ou non réglementée (consultant, conseil en gestion, etc).

    Notre fiche « Professions libérales réglementées et non réglementées » précise la distinction.

    Le bail professionnel est soumis aux règles d’ordre public suivantes :

    • Contrat de bail écrit

    • Durée de 6 ans minimum

    • Résiliation possible à tout moment par le locataire : il doit notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de 6 mois. En revanche, le bailleur n’a pas la possibilité de mettre fin au bail avant un délai de 6 ans.

    • Renouvellement automatique («  tacite reconduction  ») au bout de 6 ans pour la même durée.

    À savoir

    Tout professionnel libéral qui dispose d’un local recevant du public doit vérifier l’accessibilité du local aux personnes en situation de handicap.

    Bail professionnel soumis au statut des baux commerciaux

    Le bailleur et le locataire (professionnel libéral) peuvent décider de placer volontairement le contrat de bail professionnel sous le statut des baux commerciaux. Il s’agit d’un ensemble de règles qui s’applique automatiquement.

    Ces règles sont d’ordre public : il n’est donc pas possible pour les parties d’y déroger.

    De plus, l’adoption du statut des baux commerciaux est totale : ce sont toutes les règles du bail commercial qui s’appliquent :

    Référence : Article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière

     https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000019289963 

    Référence : Code de commerce : article L145-2

     https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029108683 

    Référence : Code de commerce : articles L145-4 à L145-7-1

     https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000005634379/LEGISCTA000006161263 

    Référence : Code de commerce : articles L145-8 à L145-12

     https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000025559451 

    En pratique, le professionnel libéral exerce souvent son activité professionnelle à domicile. Il peut exercer chez lui, dans sa résidence principale, uniquement s’il respecte certaines conditions. Il peut rechercher un local dont une parte sera réservée à l’habitation en signant un bail mixte.

    Exercice dans sa résidence principale

    Le professionnel libéral qui a signé un bail d’habitation peut décider d’exercer son activité professionnelle à son domicile. Cela n’est pas toujours possible et nécessite de respecter plusieurs conditions. En effet, lorsque le professionnel est locataire, il doit notamment vérifier que son bail d’habitation autorise l’exercice d’une activité libérale.

    Notre fiche sur l’exercice d’une activité professionnelle à domicile précise les conditions à respecter.

    À noter

    Lorsque le professionnel est propriétaire de son lieu d’habitation, il doit vérifier que le règlement de la copropriété autorise l’exercice d’une activité professionnelle à domicile. Pour en savoir plus, il est possible de consulter notre fiche sur l’exercice d’une activité professionnelle à domicile.

    Exercice dans des locaux à usage mixte

    Le professionnel peut rechercher un local dont une partie sera réservée à l’habitation et une autre à l’exercice de son activité professionnelle libérale. Dans ce cas, il signe un contrat de bail mixte qui est à usage professionnel et à usage d’habitation.

    Ce contrat est soumis aux règles du bail d’habitation qui sont les suivantes :

    • La durée du bail mixte est de 3 ans minimum lorsque le bailleur est une personne physique et de 6 ans lorsque le bailleur est une personne morale.

    • Le loyer est librement fixé par les parties. Son montant peut être révisé annuellement en fonction de l’ IRL .

    • Le locataire peut résilier le bail en respectant un préavis de 3 mois. En l’absence de résiliation de sa part, le contrat de bail mixte est automatiquement reconduit (« tacite reconduction ») pour une durée fixe de 3 ou 6 ans.

    • Le bailleur a la possibilité de mettre un terme au contrat uniquement au bout de 3 ans ou 6 ans (selon la durée du bail) avec un préavis de 6 mois. Il doit justifier de motifs précis : reprise du logement pour l’habiter, reprise du logement pour le vendre ou reprise du logement pour un motif légitime et sérieux (par exemple : non-paiement du loyer).

    Référence : Code de la construction et de l’habitation : article L631-7-3

     https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000019286892 

    Référence : Code de la construction et de l’habitation : article L631-7-4

     https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000019286898 

    Référence : Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 10

     https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028806675/ 

    Référence : Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 15

     https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000047900030 

    Différences entre le bail professionnel, le bail commercial et le bail mixte (habitation et professionnel)

    Bail professionnel

    Bail commercial

    Bail mixte (habitation et professionnel)

    Durée du bail

    6 ans

    9 ans

    3 ans pour personne physique

    6 ans pour personne morale

    Rupture anticipée du bail

    • Le locataire peut donner congé par anticipation, sous réserve d’un préavis de 6 mois par lettre recommandée avec AR ou par acte de commissaire de justice

    • Le bailleur est engagé pour 6 ans. Après ce délai, il peut résilier avec préavis de 6 mois

    • Le locataire peut donner congé à l’expiration de chaque période triennale (3 ans, 6 ans, 9 ans), au moins 6 mois à l’avance, par lettre recommandée avec AR ou par acte de commissaire de justice.

    • Le bailleur peut exercer une reprise triennale dans l’un des 4 cas suivants :

      • Reprise de l’immeuble pour le reconstruire

      • Surélévation de l’immeuble

      • Reprise pour démolir un immeuble insalubre ou vétuste

      • Reprise de l’immeuble pour le transformer en local à usage d’habitation.

    Le locataire doit donner congé en respectant un préavis de 3 mois. Il doit utiliser l’un des moyens suivants :

    • Lettre recommandée avec avis de réception

    • Acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier de justice)

    • Remise en main propre contre émargement ou récépissé signé.

    Délai de préavis est raccourci à 1 mois si le logement est situé en zone tendue.

    Le bailleur ne peut donner congé (son préavis) au locataire qu’à la date d’échéance du bail pour l’un des motifs suivants :

    • Congé pour vendre

    • Congé pour reprise pour habiter le logement

    • Congé pour motif légitime et sérieux

    Renouvellement du bail

    • Reconduction tacite si aucune des parties ne donne congé

    • Pas de droit au renouvellement pour le locataire. En cas de refus de renouvellement, pas d’indemnité à verser ni de motif de justification.

    • Droit au renouvellement du bail aux clauses et conditions du bail expiré.

    • Si le bailleur ne renouvelle pas le bail, il doit verser une indemnité d’éviction sauf si le locataire n’a pas respecté certaines conditions (défaut d’exploitation effective ou non-paiement du loyer)

    en l’absence de congé, le bail se poursuit aux mêmes conditions.

    Révision du loyer

    Pas obligatoire. Librement fixé dans le bail en fonction de l’indice des loyers d’activités tertiaires  (ILAT ) ou de l’indice du coût de la construction  (ICC) .

    Le loyer est obligatoirement révisé :

    Loyer révisé chaque année si une clause du bail le prévoit en fonction de l’ IRL 

    Cession du bail

    Possible sauf si le bail l’interdit. Le bail peut prévoir des conditions particulières (rédaction d’un acte notarié, accord préalable du bailleur)

    Dans le cadre de la vente du fonds de commerce, le bailleur ne peut pas refuser la cession du bail commercial.

    Dans la plupart des cas, le bailleur doit donner son accord avant la cession.

    Possible de mettre en vente un logement loué

    Sous-location du bail

    Possible mais le bailleur doit en être informé

    Interdite sauf autorisation écrite par le bailleur

    interdite ou autorisée à certaines conditions.

 Toutes les questions réponses